Modificaciones al Contrato de locación de inmuebles con destino habitacional

Autora: Milagros Pingitore / Grüneisen & Arce Abogados

El contrato de locación es un contrato mediante el cual una de las partes se obliga a otorgar el uso y goce temporario de una cosa, a cambio de un precio en dinero. Se encuentra regulado dentro del Código Civil y Comercial (ley 26.994) y normalmente lo conocemos con el nombre de contrato de alquiler.

Este contrato ha sufrido modificaciones debido a los intentos por mejorar la crisis habitacional que azota a nuestro país desde hace ya muchos años, e intenta zanjar las discrepancias entre los propietarios e inquilinos. Una de ellas fue mediante la ley 27.551 en el año 2020, y la más reciente a través de ley 27.737 sancionada el 10 de octubre de 2023, la cual entró en vigencia el 18 de octubre.

Los puntos más relevantes de la modificación son:

Plazo: Se mantiene el plazo mínimo de 3 años.

Actualización de los montos: Se actualizará cada 6 meses y se realizará a través del coeficiente Casa Propia, en lugar del Índice de Contrato de Locación (ICL) del Banco Central.

Coeficiente Casa Propia: Este nuevo coeficiente, impulsado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat, toma en cuenta el menor indicador entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período.

Moneda: Todos los anuncios relativos al alquiler de viviendas deberán ser publicados en pesos, los precios deben fijarse en moneda nacional y por períodos mensuales.

Pagos adelantados: No se permitirá que los propietarios de los inmuebles soliciten ningún pago por adelantado a los inquilinos.

Depósito de garantía: De 1 mes de alquiler. El mismo será devuelto actualizado al finalizar el contrato por el propietario.

Anticipos: Se mantiene el tope de un mes para los anticipos.

Reparaciones: El inquilino sigue teniendo la obligación de mantener el inmueble en buen estado. En el caso de las reparaciones urgentes a cargo del propietario, cuando exista silencio o negativa de éste ante un reclamo debidamente notificado, puede hacerla el inquilino (una vez transcurridas como mínimo 24 hs), con cargo al propietario.

En el caso de las reparaciones que no fueran urgentes, el inquilino, debe intimar al propietario para que realice las mismas dentro de un plazo no menor de 10 días.

Registración: Sigue vigente la obligación de registración de los contratos en la AFIP.

Asimismo, los contratos que se encuentren debidamente registrados contarán con beneficios fiscales tanto para el propietario como para el inquilino: exención del pago del Monotributo para los ingresos provenientes de la locación de hasta dos inmuebles; exención de pago de Bienes Personales de los inmuebles destinados a alquiler para vivienda habitacional; exención del impuesto de débitos y créditos para aquellas cajas de ahorro o cuentas corrientes donde se cobre el canon locativo exclusivamente; las partes podrán deducir del impuesto la suma equivalente al 10% del monto total anual de alquileres de inmuebles destinados a casa-habitación.